La renta que perciban los titulares de una 'hipoteca inversa' podrá percibirse
de una sola vez y estará exenta de tributación, dado que se trata
de un crédito que anticipa la entidad financiera a cargo del valor de tasación
de la vivienda hipotecada. Además, la constitución de este instrumento
financiero estará también exenta del pago del Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados, según informaron fuentes de la Dirección
General del Tesoro.
Según estas mismas fuentes, la regulación de la hipoteca inversa,
que se incluirá en la reforma de la Ley del Mercado Hipotecario, que aprobará
en breve el Gobierno, no limita las ocasiones en las que se podrá percibir
esta renta en un sólo pago, por lo que podría darse el caso de que
los posibles titulares de la misma --los mayores de 65 años y las personas
dependientes-- utilicen este dinero para montar un negocio, dado que no estarán
obligados a abandonar la vivienda antes de su fallecimiento.
Desde el Tesoro se asegura que este instrumento financiero, que ya están
ofertando algunas entidades de crédito, tiene en España un "alto
potencial" dado el notorio envejecimiento de la población --se estima
que las personas mayores de 65 años superarán el 30% de la población
en 2050-- y teniendo en cuenta que el 87% de los mayores tiene su casa en propiedad
y el 81% la tiene libre de cargas.
Una vez que se produzca el fallecimiento del titular, los herederos podrán
vender la vivienda o pagar la deuda que ha generado la hipoteca inversa y recuperar
el inmueble. Además, la única garantía que tendrá
el banco para recuperar el dinero es la hipoteca de la vivienda, pero nunca podrá
ir contra cualquier otro bien de estos herederos.
OBSTÁCULOS PARA LA HIPOTECA INVERSA.
A pesar de estas ventajas, desde el Ministerio de Economía se indica que
la hipoteca inversa tiene algunos "obstáculos" para su comercialización
desde el punto de vista de las entidades de crédito, como la posibilidad
de que se alargue la esperanza de vida, que el inmueble pierda valor o que la
volatilidad de los tipos de interés aumente.
Igualmente, indican que la comercialización de este producto obligará
a las entidades a dar a los prestatarios más información de la que
suele ser habitual en una hipoteca tradicional, ya que los riesgos que asumen
pueden ser mucho mayores.
La reforma de la Ley Hipotecaria, que el Gobierno prevé que entre en vigor
en el primer trimestre del próximo año, establecerá también
nuevas obligaciones de información para las entidades financieras, que
deberán dar más datos "precontractuales" y gratuitos a
los demandantes de hipotecas, incluso antes de que se haya tasado la vivienda.
En concreto, las entidades estarán obligadas a aportar folletos informativos
a los prestatarios, así como una oferta vinculante antes de que el tomador
del crédito hipotecario haya incurrido en costes. Al mismo tiempo, se establecerá
una 'Guía de acceso al Mercado Hipotecario' y una información personalizada
sin coste alguno sobre el riesgo que implica el producto financiero elegido.
MÁS INDEPENDENCIA DE LAS TASADORAS.
Asimismo, se reforzará la "independencia y profesionalidad" en
la actuación de las entidades de tasación que, según Economía,
pueden encontrar en algunas ocasiones "conflictos de intereses", dada
su relación o pertenencia al grupo financiero que le encarga la tasación.
No obstante, indica que no le consta que se estén produciendo tasaciones
sobrevaloradas.
Para evitar los posibles conflictos de intereses, la reforma de la Ley Hipotecaria
contempla la obligatoriedad de elaborar un reglamento interno que recoja las incompatibilidades
entre los directivos y administradores de dichas empresas.
Además, las entidades financieras que cuenten con servicios de tasación
a una sociedad de su mismo grupo deberán también crear una 'Comisión
Técnica', que controle este tipo de operaciones. Habrá, igualmente,
un régimen de participaciones significativas para controlar la composición
del accionariado de estas entidades, así como un régimen de sanciones
e infracciones para las empresas que no cumplan con estos requisitos.
El encargo de imponer la multa sería el Ministerio de Economía y
Hacienda y la infracción muy grave conllevará una multa que puede
llegar hasta un importe máximo de 300.000 euros.
REBAJA DE COMISIONES Y COSTES.
Finalmente, la reforma de la Ley Hipotecaria, que se pondrá en esta misma
semana en trámite de audiencia pública y que no tendrá carácter
retroactivo, reducirá del 1% al 0,5% del capital pendiente de amortizar
la comisión máxima por cancelación anticipada de hipoteca
o por subrogación en las firmadas a tipos de interés variable.
En las suscritas a tipo fijo, este porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse
en el caso de que los tipos de interés en el momento de la cancelación
del préstamos estén por encima del tipo al que se contrató
la hipoteca. En este caso, la comisión que podrán cobrar las entidades
es libre aunque, según el Tesoro, suele estar en el 2,5% del capital pendiente
de amortizar.
Para las hipotecas a tipo mixto (los primeros años tienen un tipo de interés
fijo y el resto, variable), la comisión funciona igual que en el caso de
los préstamos a tipo fijo, pero dicha comisión sólo será
libre para las cuotas que queden por pagar hasta el momento en el que la hipoteca
pasa a un tipo variable.
Junto con esta reducción de las comisiones, la reforma contempla una rebaja
de los costes notariales y registrales en las cancelaciones, novaciones y subrogaciones
de hipotecas, ya que las bonificaciones de que ahora disfrutan se elevarán
al 90% en todos los casos, frente al 75% que ahora opera en algunos de ellos.
Además, en el caso de los aranceles notariales, los documentos de cuantía
que existen en las escrituras y que tienen un coste determinado por un porcentaje
de cada 1.000 euros, se sustituyen por "documentos sin cuantía",
que suponen una cantidad fija, con un mínimo de 30 euros (ahora son 90
euros). Todas estas medidas, supondrán un ahorro del 40% de los costes
notariales y registrales para una hipoteca de 120.000 euros.
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22/04/08 
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